NOWnews今日新聞 2020年12月18日
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這邊講到新莊,小弟正好略有研究,就說一下想法。
首先我已放棄那邊的房子,但我很推那邊的一些建案XD
新莊所有重劃區講白了就是捷運宅,所以挑選上就用捷運點來分。
以居家環境來說,個人認為,
幸福站 > 新北產業園區 > 新莊副都心,甚至泰山貴和站都比副都心好!
交通機能上,
未來環狀線一開,幸福、產業站直通板橋站,可以通台鐵高鐵;
而機場捷運,撇開它15分鐘班距,
轉乘台高鐵還輸在台北那一段,小弟雙向實測很多趟,約五分鐘,
但如果你有大電梯需求,從台北回來會很幹......
至於開車 (就是我放棄新莊的原因)
你上下班如果要接一高或市民大道,回家很爽,但上班往台北就又是一個幹字。
(七點後,五股交流道開始車流大增.......未來人口越多,越塞,
我現在都受不了了,當然欣賞完建案就跑)
所以那邊是給工作在附近區的人口在住。
日常飲食上,
頭前重劃區(幸福站、新北站)左有福壽街夜市,右有化成路小吃,
幸福站周邊還有星巴克、麥當勞,包含未來可能成型的頭前區簡餐店,
相對比之下,
新北站就比幸福站貧乏,它就算上頭有個國賓影城區,但那一塊已經退燒了。
所以既然機捷不是天天搭,何不住爽點選幸福站?
最後考量距離捷運站遠近,所以當時我就抓在中原東路以南的建案....
而有趣的是,
這種選擇下,這一兩年,新建案+三房格局的,只剩下"言真";
勉強一點,剛好在中原東路以北,還有"御春城"。
言真我個人沒買,但是大推XDDDD
雖是重劃區最南,但距離幸福站5分鐘內,
比起頭前中間一堆建案都要往南往北走上10~15分鐘好太多!
沒住那的不知道,頭前區三大橫向道路,中原東、頭前、幸福東路,
共通點是每條紅綠燈都很久,
這也是我前面放掉御春城的原因,走到捷運站南北都十多分鐘。
(它很漂亮,但開放式廚房,沒有明火,要用天然氣要再申請、穿牆)
且言真採光很好,建材佳,甚至樣品屋做的設計都很優,
比起有些建案的樣品屋,明明設計的很爛,還跟你要價個180萬有誠意多了...
再有缺點就是,它畢竟40~42坪,不是我們要的正常三房,
但如果是要買2房或2+1的買家,那就很適合了。
最後要說,
新莊房價下修是真的,
看實價登錄也就知道,甚至可以網搜有人當初在mobile01上面的看房經驗,
代銷喊的價錢、最後實價登錄結果,一比對就知一二,
當然,單價高,負擔的起總價的自然就退縮到2房,
不管是自住和投資,這樣的格局就是主力,講白點也就靠2房在撐房價XD
一旦房價破兩千,甚至兩千五,還有一堆建案破三千的,
投資客買來,當賣不出去就開始痛了...
不算寬限期本息攤還,貸個2000萬,分30年,1.6%,每個月要還69988元。
這時候當然不買的最大,
反正壓力在賣家身上...
但因為有寬限期,所以短期還看不出來,再撐個幾年就知道了。
而且你坪數越大,你也不用想租出去,
有人在租四房的嗎?
甚至是家庭式的三房,也沒人要付那種四、五萬的房租吧?
再加上新莊這一帶,就算不看跌,也沒什麼新的誘因讓它漲!
最大的誘因--捷運宅已經炒過去了,重劃區也重劃完了...
接下來長期來說只有下修的份,就算不下修,你房價不漲,
房子投資賣不出去,只有逐年折舊的份,
我有兩三千萬的預算,在這一區也不會跟你買二手屋,
房子在你手上會折舊還要繳貸款繳稅,
現金在我身上就算是定存抵通膨也是有增無減,
一來一回就知道為什麼新莊區開始逐年下修!
我以前有留言說過,老字號的建商是把建案當商品,
策略性的把它全賣出去是目標!但遇到該下修時就會下修,看實價登錄就知道。
新莊這一帶,可以看到有些案子已經下修兩三次了,
只有要轉手賣或本來自住的屋主,才會一直撐著等行情,
但在等的同時,就不知道付出多少成本,
在這種房價平穩的時代,成交又是兩三千萬的,越早脫手換現才是正解。
當然有需求還是能買,你同一時期,就找那種開價實在的建商,
參考周邊價位跟他出價,至少頭前這一區,你照實價跟他出,它們賣的機率很大就是!
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基本上樹和苑的建設公司陸江也是我固定會去看的建案,
它們今天召開區分所有權人大會,把房子交給住戶了,
這種80坪以上的大坪數,最後賣剩下3戶,可見得銷售策略經常在調整,
且有這資產的買主不是笨蛋,
你說一般建案騙到一兩個冤大頭就算了,它是一次吸引到一堆客戶,
用料品質實在,CP值高,是必然的;
所以推薦大家以後可以關注陸江的案子,
比較一下就知道為什麼這種高總價還能吸走周遭的買氣。
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